Immobilier locatif : Les Clés pour un investissement rentable

De nombreux lanceurs d’alertes vous incitent à acquérir rapidement un bien en Loi PINEL pour profiter d’un dispositif tendant à disparaître, ou mettent en avant d’autres dispositifs fiscaux avantageux (Déficit foncier, LMP, LMNP…). Les dispositifs sont nombreux pour encourager l’investissement immobilier, mais il ne faut pas se focaliser sur les réductions fiscales. En effet, un investissement locatif mal adapté à vos objectifs et votre situation fiscale ou mal choisi et mal géré peut rapidement altérer le bénéfice obtenu fiscalement. Alors quelles sont les clefs d’un investissement locatif rentable ? IPSUM CONSEILS vous livre ses recommandations qu’il applique à chaque projet de ses clients.

Avoir une vision d’ensemble de son projet d’investissement locatif et du marché

Chaque période connait ses avantages et ses inconvénients : taux d’intérêt élevés ou bas, baisse ou augmentation du prix d’achat, fin d’un dispositif fiscal ou annonce d’un dispositif à venir… Il ne faut pas se laisser guider par l’urgence ou l’attrait du « bon coup » à faire. Il faut avoir une vision d’ensemble permettant d’évaluer l’impact de la conjoncture sur la rentabilité d’un bien. Et ensuite seulement vous pourrez choisir en optimisant votre investissement. 

Nous commençons par étudier la situation de nos clients afin de vérifier tout d’abord si l’investissement locatif est bien la solution adaptée. En effet, en fonction de votre profil, l’investissement locatif n’est pas toujours le placement le plus intéressant.

Nous maîtrisons parfaitement l’ensemble des dispositifs qui permettent d’investir dans l’immobilier. Nous suivons leur évolution de façon à pouvoir conseiller nos clients au cas par cas. Mais nous ne nous arrêtons pas là ! Ou plutôt, c’est là que tout commence… Lorsque le client est éligible à l’investissement locatif nous lui préparons une simulation qui intègre tous les paramètres, y compris le financement. 

Une fois que le client donne son accord, nous étudions les différents lots de façon à proposer l’un des plus beaux appartements disponibles sur le marché. 

Nous avons accès à plus de 150 programmes que nous étudions sur des critères qualitatifs stricts pour n’en retenir que quelques-uns chaque année.

Ensuite le client peut prendre sa décision sereinement.

Mais nous ne nous arrêtons pas à la vente du bien… Nous suivons nos clients également dans la gestion locative de leur investissement, jusqu’à la revente du bien ! Nous les alertons quand l’avantage fiscal approche de sa fin.

Quels sont les critères de sélection des biens immobiliers d’investissement locatif pour une rentabilité optimale ?

L’emplacement bien sûr. Le dynamisme de la ville dans laquelle vous allez acheter, l’attractivité du quartier sont autant de facteurs essentiels. Nous avons la chance de travailler à Montpellier qui est dans le top 3 des villes où investir en France chaque année ! Avec 600 nouveaux arrivants par mois la demande locative ne tarit pas. Nous n’allons donc pas chercher ailleurs car la proximité est aussi un atout pour suivre les travaux et plus tard gérer le bien.

Nous travaillons depuis plus de 15 ans sur la région et avons appris à connaître les promoteurs. La qualité de réalisation des bâtiments, des finitions et des extérieurs sont importantes pour faciliter à la fois la location et garantir un prix de revente intéressant. Nous faisons un premier tri parmi plus de 150 programmes auxquels nous avons accès pour n’en retenir que 3 ou 4 par an !

Ensuite sur chaque programme, nous retenons seulement quelques lots car l’emplacement dans la résidence, l’étage et l’exposition du lot influencent aussi sa future rentabilité. Bien situé il sera plus facile à louer et à revendre.

Le prix d’acquisition doit être équilibré, c’est-à-dire que nous le comparons au prix du marché que nous connaissons parfaitement sur la région montpelliéraine et au niveau de qualité livré.

Pour chaque investissement immobilier, il faut aussi envisager son éventuelle transmission pour l’anticiper et choisir le mode d’acquisition le plus adapté (SCI, indivision, nue-propriété…). Là encore nous écoutons nos clients et leurs objectifs afin de les conseiller au mieux.

Le financement est un point qui va également impacter la rentabilité d’un bien. Il faut adapter la durée et le montant du prêt… A nouveau, une étude précise de vos droits en fonction du mode d’acquisition et de votre situation fiscale est incontournable. 

Nous avons réuni un savoir-faire et une équipe qui coordonne l’ensemble de ces facteurs afin de vous proposer un service sur mesure.

La gestion locative : garant de la rentabilité de votre investissement immobilier

Mais il reste un point que l’on oublie souvent et qui est pourtant finalement à lui seul garant de la rentabilité de votre bien… la gestion locative ! En effet un mois de carence locative peut engendrer une forte baisse de votre rentabilité. Les simulations présentées au moment de l’investissement ne prennent pas en compte les éventuelles périodes où votre bien ne sera pas loué. Si votre effort d’épargne est de 200 euros par mois, la perte d’un mois de loyer d’un T3 à 900 euros par mois va vous demander un effort d’épargne momentané imprévu pouvant aller jusqu’à près de 400 % !  Et si cela se renouvelle trop souvent, votre rentabilité va s’amenuiser rapidement.

C’est pourquoi nous conseillons de gérer consciencieusement la location de son bien. Pour garantir à nos clients une rentabilité maximale, nous avons développé un service spécifique de gestion locative : L&A Gestion. Nous assurons ainsi le suivi de nos clients et leur assurons d’obtenir la rentabilité prévue ! Notre objectif : 0 carence locative ! Il y a bien sûr toujours des aléas mais nous mettons tout en œuvre pour les limiter au maximum. Nous anticipons les travaux, la diffusion d’annonces locatives, la constitution des dossiers des locataires… Nous avons toujours en tête également les avantages fiscaux liés au bien immobilier afin d’en anticiper la fin et la date de revente la plus intéressante. En cas de départ d’un locataire nous allons adapter la durée d’engagement du futur bail ou conseiller l’arrêt de la location pour ne pas contrecarrer les projets de revente. 

Pour résumer voici les clés d’un investissement immobilier rentable :

• L’emplacement dans des villes et des quartiers attractifs et dynamiques
• La qualité de réalisation 
• L’intégration dans une résidence de qualité
• L’exposition du lot et l’emplacement dans la résidence
• Un coût d’acquisition équilibré
• Un dispositif fiscal adapté
• Un mode d’acquisition et de financement optimisé
• Une gestion locative infaillible !